欠陥住宅知識源

住宅の欠陥の見分け方やを検査法を紹介します

マンション管理組合のあり方

　広く都市化が進んだ現在では、マンションに住んでいる人も多いでしょう。賃貸でなく、分譲マンションであれば戸建住宅と同じように長く住み続けるものになります。その点で、住まいの維持管理の問題に対して、戸建と代わることのない対応が必要になってくる。

　マンション生活を快適に送るために、その管理運営が重要であることは言うまでもない。室内のちょっとした改造・改修をのぞけば、マンションでの修繕工事には戸建住宅と違い居住者全員、管理組合全体で臨まなければならない。そのとき適正な修繕工事が出来るかどうか、そこが管理組合の双肩にかかってくる所となる。

　マンション管理の4つの役割。
　マンション生活に関わる管理の内容を整理してみると、次のようになる。

①各種ルールの確立など居住者の生活に関わる事項
②建物や付属施設の維持・管理に関わる事項
③管理費の徴収など事務管理に関わる事項
④以上のことを実施するための協議や意思決定など運営に関わる事項

　マンションでは集まって住むという特質上、生活に関しては集団内で合意されたルールが必要になる。上記の内容はたいていの場合居住者によって構成される管理組合が担当することになる。
　たとえば①の生活上のルールでは、ペットを飼っていいか、ゴミを出すのはいつかなどの常識的な決め事がありますが、それは自分たちの生活の質の維持・向上をはかり、近隣とトラブルなく暮らしていくための知恵でもある。

　②については、区分所有であるというマンションの所有形態の特質から、建物は専有部（各住戸）と共有部に分かれる。専有部と思われがちなバルコニーや各戸の排水設備なども共有部である。（バルコニーは各戸間の避難経路として使い、給排水設備は不具合があると他住戸に影響を及ぼすため）なので、自分の思い通りに何でもしていい訳ではない。

　バルコニーでガーデニングをしていいか、油や生ゴミを排水口に流して問題はないかなど、各マンションでの条件に応じたルールづくりが大切である。バルコニー全体を覆うようなサンルームの増築は禁止とか、下階に音が響くフローリングに張り替えてはいけないだとか、住戸のリフォームについても一定の制限がでてくることもある。

　③の管理費や修繕積立金、駐車場代などの徴収についても、管理組合が担当するのがよいと思われる。　管理会社に任せきりにしていると修繕積立金が集まっていなくて修繕時期になった時点で相当な額を徴収されたとか、駐車場代を管理会社の運転資金に流用されていたなどの問題も発生してしまう。

　これらはどれもみな大切な事項だが、管理組合のあり方、運営の仕方としてとくに重要なのは④の「協議や意思決定など運営に関わる事項」です。これについて掘り下げてみようと思う。
　ひとくちに運営といっても年次計画作り、理事会の運営、総会の開き方、会計の方法などたくさんあるのでなかでも気をつけたい基本的な事項に限って考えてみる。

　役員の苦労をみんなが認識しよう。
　「管理組合はあるがほとんど動いていない」「理事も持ち回りで何をしたら良いか分らないうちに交代してしまう」などといったマンションが多く見られる。
　建設省が９３年に行ったマンション管理調査でも、役員の選任方法について「抽選または順番で」という答えが全体の67.3％、役員への就任要請に対しては「快く引き受ける」が15.6％に対して、やむをえず」「順番なら」という答えが75.4％にもなっている。

　また、理事を経験した人のなかでは、「よくやってあたり前、すこしでもまずいことがあれば、批判される」という空気もあります。
　多くのマンションでは管理費や修繕積立金を毎月納めていれば、あとは管理会社に任せておいてなんとかなるだろうといった考えの人が多く、管理組合の活動には消極的で、役員を引き受けたとしても積極的な構えになりにくいというのが実情だ。

①理事をはじめ、管理組合の役員はほとんどの場合、自分の仕事を持ち忙しい中で管理組合の活動を進めなければならない
②理事会は素人の集団であることが普通だが、マンションの管理運営には区分所有法などの専門的な知識を必要とする
③管理組合はたえず全世帯のことを念頭に置かなければならない。

このサイトは欠陥住宅知識源に関する情報を掲載しています。

© 2006 欠陥住宅知識源　all rights reserved.