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マンションの欠陥が見つかったら

 十分注意してマンションを買っても、住み始めると欠陥があることがわかってきたということもあります。雨漏りなどの欠陥は入居後すぐに発生するということはほとんどなく、だんだんと徐々に分ってくるものです。
 では、欠陥が分ってきたときにきちんと回収させるための方法について考えてみよう。


・建築士・弁護士などの専門家に協力を求めよう

 住み手は具体的な欠陥について実感として分っていても、その原因は何なのか、責任はどこにあるのかなど、深い専門的な内容まではよくわからないでしょう。
 居住者側の主張に説得力をもたせるためにも、専門家の協力を要請して、きちんとした所見を提出してもらおう。

 販売会社や施行会社など相手側も、建築士や弁護士が住み手に側についているとわかれば、いいかげんな対応ができなくなり、交渉も進めやすくなるでしょう。
 孤立無援で業者に立ち向かう困難さ、精神的な苦痛、依頼することによって改善される結果を考えると、建築士や弁護士にたいする正当な報酬は無駄ではないでしょう。


・管理組合は団結しよう

 管理組合は全居住者の代表として交渉の全面に出ることになる。管理組合内部で団結がなされず、組織として機能していないと、建築士や弁護士の協力がどれだけあったとしても交渉は円滑には進まない。居住者側が一致団結して改修の要求をすることです。個別に補償金を出しますよと団結の切り崩しを行ってくる業者もあることでしょう。


・住要求を集約しよう

 管理組合でアンケートをとり、居住者の住要求を集約しましょう。
 建物内外にわたる広範囲の欠陥や問題点については、そこの住民が最もよく知っている。アンケートの結果を見ながら建築士が調査を行うのは、医者が問診を行うのと同じで、欠陥の発生箇所の確認とその原因究明、改善の方向の提示にとって、最も合理的である。


・専従プロジェクトチームを組織する

 管理組合の理事は毎年改選されるのが通例で、欠陥を認めさせる交渉や改修工事が長引いたときに、組合側の対応に矛盾が出てきたりすれば、相手につけこむスキを与えてしまう。

 そのため、管理組合の総会で承認された「プロジェクトチーム」をつくることが望まれます。有志でチームを作っても、管理組合で選任してもよいだろう。このチームが専門家集団と緊密に提携し、議事録の整備、要求項目の整理、内外の連絡調整、理事会との調整、経理、学習会、交渉会場確保などを行うようにする。


・管理組合は欠陥箇所を正確に把握しよう

 どの部分がどのように欠陥であるか、それによっていかなる事態が起こっているのか、どこをどう改修してほしいのか・・・。
 これらのことを分ってきちんと説明できないと、相手に「それが普通」「よくあること」「修理には費用がこんなにかかる」と、簡単にいなされてしまう。

 百歩譲って、それが本当に普通なのだったとしても、日々の暮らしに支障があるマンションを売っておいて「それは一般的なことだから問題ない」などという主張が受け入れられるものではない。理は居住者の側にあることを十分認識し、不具合とそれによる支障についてよく説明できるようにしておこう。


・交渉相手をディベロッパー(販売会社)に絞ろう

 マンションは多くの場合それを売り出すディベロッパー(販売会社)、設計を担当する設計者(設計事務所)工事を担当する施行会社、入居後の維持管理、運営を担当する管理会社が関わっている。自分が住んでいるマンションで欠陥問題が起こったときは誰と交渉すればよいのだろうか??

 このうち、設計者、施行会社、管理会社はあくまで参考人である。商品の購入者に対しては販売会社が全責任を負うものとなる。
 設計者のミスや施行会社の落ち度による欠陥であっても、購入者側が個別に相手をする必要はありません。ある機械を買って不具合が生じたとき、それがたった一つの部品のせいだとしても、販売者はその部品の製造会社に文句を言えとは言わないだろう。

 それと同じ事で、販売会社に意義を申し立てれば、あとは相手側の責任で設計会社や施行会社と交渉すべきものです。
 交渉相手を間違えるといくら話をしてもらちがあかなかったり、消耗して結局泣き寝入りということにもなりかねない。販売の全責任を負っているディベロッパーに焦点を絞りましょう。


・交渉の合意事項を記録してディベロッパーに確認させよう

 交渉の経過はかならず記録しておこう。議事録を取ることはもちろんであるし、交渉の席で録音・録画しておくことも有効な手である。
 最後にそれをその場でまとめて相手方の承認のサインをとっておけばなおよいだろう。後々の交渉で言った言わないの水掛け論を防ぐためにも交渉記録は重要となる。


・交渉の最初から相手を社会的に追い込もう

 住宅は生活の基礎となるとともに、非常に高い買い物だ。生涯のうち一度が二度ほどしか買えるものではない。その高価な基礎が欠陥では充実した生活を送ることはできない。抗議行動、行政指導、意見広告などのあらゆる方法で、その不当性を社会に訴えていこう。

 マスコミが記事にしたり議会で取り上げられたりすれば、業者にとっては社会的な信用にも関わる大問題なので、早急に対処せざるを得なくなる。
 また、改修工事は建築士の監理下でやろう。
 交渉の結果、改修工事をさせることになった場合でも、その工事をディベロッパーと利害関係がなく、居住者の立場に立つ独立な監理者を置こう。欠陥の相談にのってくれたり、交渉の席に同席してアドバイスしてくれるなどの事情がよくわかった建築士がいるなら、その建築士に監理を依頼するなどして引き受けてもらうのだ。

 生活のもっとも重要な基礎としての住まいなので、住み続けられるマンションの確保を最終的な目標にする。言い換えれば改修を当座の応急処置で済ませてはダメということ。
 また、その目標に向かって最後まで組合員全員で協力して頑張りぬく決意が必要で、居住者の奮闘の如何で改修工事の出来も違ってくる。

 家族構成の変化などで、今の住戸を手放すことになる場合もあるかもしれないが、きちんとした改修・修繕がされていれば資産価値も上がり、有利な条件で売却もできよう。


・交渉の主人公は居住者である

 居住者は建築的には素人である場合が多く、ディベロッパーや施行業者の専門用語を駆使した説明に誘惑されがちだが、そこは建築士や弁護士など専門家の助けを借りて交渉しよう。ただし、協力者としての専門家はあくまで居住者の手伝いをする存在である。

 そこで、生活を営む主体的な住手としての居住者が自己の要求をきちんとつかんで相手と交渉することが必要である。依頼者である居住者がしっかりとした意思をもっていれば依頼された専門家も依頼主の利益のために奮闘しなければという意欲も高まる。逆に居住者の意思がふらついていると、専門家は自分の協力すべき範囲について自信が持てない。

 運悪く欠陥マンションを購入してしまった場合でも、きちんと改修工事をさせることができれば日々の快適な生活を取り戻すことは可能であるし、生活の質と住まいの資産価値もあがる。自分の生活のためにもしっかりと改修交渉に挑もう。
 また、戸建住宅で欠陥が見つかった場合でも、交渉に際してはマンションの場合の心構えと重なるところは多いので、参考にしてはどうだろう。

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