欠陥住宅知識源

住宅の欠陥の見分け方やを検査法を紹介します

管理運営コンサルタント

　建設ネットワークセンターでは、マンションの管理組合から相談を受けたり、管理運営についてアドバイスを求められたり、コンサルタント契約を結んで大規模修繕計画を立案したりなどの経験から得られた管理運営をうまくいかせる秘訣を考えてみよう。

　まず、管理運営がうまくいくために絶対必要なことだが、管理組合理事会が組合員（居住者）の要求や意向をきちんとつかんでいることが必要だ。
　居住者は、管理組合が名目だけのものか実際に機能しているかどうかを肌で感じ取っている。理事会が開かれるたびに事前のお知らせや議事録をまとめたニュースが発行されているところでは、居住者の理事会に対する信頼が厚く総じて問題が起きるようなことは少ないものだ。

　管理運営の中で重要な案件に、大規模修繕計画がある。近年は販売会社の系列の施行会社に頼むことが多い。それでもその計画は施行会社と利害関係のない設計者・コンサルタントに発注したほうが良いことは明らかである。

　コンサルタントは発注者（管理組合）の利益を最大限考慮したうえで、できるだけ少ない出費で効果の高い修繕方法を検討してくれる。また、工事中の管理もあわせて依頼すれば施行会社の手抜きや欠陥工事などを厳しくチェックしてくれる。施行会社や販売会社系列の管理会社におまかせにしてしまうと、過剰な工事をされてよけいな出費をすることもあれば、管理をするのは施行会社自身ということになってチェックが甘くなるという問題もある。

　これまでは建築ネットワークセンターが管理組合ときちんとコンサルタント契約を結んだマンションでは、管理運営は総体としてうまくいっているといえるでしょう。入居後の定期検査や補修積立金についてのアドバイス、耐震診断や大規模修繕工事の管理など、これまで管理組合と契約を結んでしてきた仕事の背景に居住者と理事会の信頼関係があったので、一定額の出費となるセンターとのコンサルタント契約も、管理組合役員が中心となって理事会や総会にはかり、とりまとめてきたものといえよう。

　逆に、管理組合と居住者の間に信頼関係がなく、居住者が管理組合理事会は話しの通らない連中だと考えていたりすると、問題を管理組合にかける前に直接センターに相談を持ち込んできたりということがあった。また、理事会自身が管理運営の問題（一定額の費用がかかるということも含め）についてきちんと自覚していないところでは、相談が持ち込まれてセンターがアドバイスや改修方針を出しても、理事会の席で否定的に扱われて計画が一向に進展せず建物の劣化が進行してしまうということもあった。

　そうした点から、管理組合には維持管理や改修工事の重要性についてきちんとした理解が求められる。メンテナンスが行き届いたマンションは築年数に比べて外装も美しいうえ、構造的にも丈夫、各種の性能も修繕工事によって時代にあわせたものとされている。当然、資産価値も一定水準を維持するものとなる。

　中古マンションは管理を買えという教訓は正しいといえよう。
　ただし、管理運営がうまくいっているとは言いがたいマンションも多数あるもので、そういったマンションの立場に立った良好な居住空間を維持する管理運営のあり方を模索していくことがこれからの課題だと考えているところです。

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