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「民法の瑕疵担保」「契約の瑕疵担保」

 前項で請負契約の瑕疵担保について述べましたが、ここでもう一度「瑕疵担保を取り巻く問題と注意点」について少し詳しく解説しておきましょう。

 買った住宅(注文も建売も)の保証期間は、民法(第638条)で定められていました。戦後(1951年2月)になって、日本建築学会・日本建築協会・新日本建築家協会・全国建設協会の4団体が『四会連合協定--工事請負契約約款』を作成、それを使った請負契約になりました。その中の第23条に「瑕疵の担保」の条項があります。

 ここには、「担保期限として木造の建物で1年、鉄筋コンクリート造等は2年とする」と明記しています。「ただし、その瑕疵が乙(業者)の故意または重大な過失によって生じた物であるときは1年を5年、2年を10年とする」というのがあります。

 民法でいう5年、10年の「担保期限」は、請負人の責任(故意・過失)によって生じたものであるかどうかにかかわらず発注者の請求権を認めてしますが、四会(現在は七会)協定約款では「故意・過失の場合に限り」としているので、故意であったか過失がなかったかを発注者側が立証しなければ、この木造5年、鉄筋コンクリート造10年という担保期限は適用されません。

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